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Nos conseils pour de meilleurs emprunts
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Les prêts bancaires
Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs, presque tous les organismes financiers sont capables de les distribuer. Ces financements sont attribués pour tout type de projet immobilier, acquisition de la résidence principale, secondaire ou locative.
La caractéristique principale du prêt amortissable réside dans le fait qu’une partie des mensualités payées par l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté.
Certains financements ne prévoient pas d’amortissement du capital restant dû, ce sont les prêts In Fine.
La part des intérêts dans les mensualités d’un prêt amortissable
L’emprunteur rembourse ses mensualités, au fur et à mesure des remboursements du prêt, la part des intérêts payés diminue au profit du remboursement du capital.
Pour une même mensualité, l’emprunteur rembourse de plus en plus de capital. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils diminuent progressivement jusqu’au remboursement total de l’emprunt.
Le prêt amortissable peut recevoir une ou plusieurs des caractéristiques financières suivantes :
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différé d’amortissement total ou partiel
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report d’échéances
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Le prêt In Fine
Le prêt In Fine est un prêt non-amortissable, il est dans la plupart des cas utilisé par les investisseurs patrimoniaux disposant déjà d’une épargne qui sera adossée au prêt In Fine. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur remboursera exclusivement les intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital sera effectué lors du paiement de la dernière mensualité.
Le prêt In-fine peut recevoir une ou plusieurs des caractéristiques financières suivantes :
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Appels successifs de fonds
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Cautionnement
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Nantissement
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Report d’échéances
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Taux fixe, à taux variable
Le prêt relais
Le prêt relais est un prêt à court terme non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. La banque fera une avance à l’emprunteur sous forme de prêt relais le temps que son ancien logement soit vendu.
Le montant du prêt relais
Le montant du prêt relais est basé sur le prix moyen du bien immobilier mis en vente par l’emprunteur, estimé par plusieurs professionnels de l’immobilier, auquel est appliqué un coefficient de pondération (pour prévenir du risque d’une vente à la baisse par exemple). Le coefficient de pondération le plus utilisé est de 70%.
Par exemple, si un bien immobilier est estimé à 200 000€ , l’établissement prêteur pourra faire une avance sous forme de prêt relais de 140 000€. Il faudra ensuite soustraire de cette valeur le capital restant dû des crédits qui auraient financé le bien vendu.
Les remboursements du prêt relais
Les remboursements du prêt relais peuvent se faire de deux façons, chaque façon correspondant à un choix de l’emprunteur au niveau du remboursement des intérêts d’emprunt.
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Remboursement mensuel des intérêts générés par le prêt relais : les mensualités représentent uniquement les intérêts, il n’y a pas d’amortissement de capital
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Remboursement en fin de prêt des intérêts à la vente du logement : les intérêts s’additionnent au capital emprunté.
La durée du prêt relais
Le prêt relais est un prêt à court terme le plus souvent sur 12 mois, reconductible une fois si l’offre de prêt le prévoit ce qui porte à 24 mois sa durée maximale, par conséquent le bien immobilier doit se vendre avant le terme du crédit.